Actualiteiten

Wij blijven graag up-to-date!

Hier vindt u een overzicht van meest recente artikelen, met thematiek rondom onze specialisaties en interesses.

Snel actualiteiten binnen een bepaald thema vinden? Bezoek een specifieke expertise pagina (overzicht op Onze Expertises) of een persoonlijke advocaat pagina (overzicht op Onze Advocaten).

Opzeggen huurovereenkomst

Het wettelijk regime betreffende bedrijfsruimte van winkels kent een strak wettelijk systeem van dwingendrechtelijke bepalingen, waarvan ten nadele van de huurder niet of nauwelijks kan worden afgeweken. Eén van die bepalingen is dat in geval één van de partijen de huurovereenkomst wil opzeggen, een opzegtermijn van één jaar in acht moet worden genomen. In het verleden had het niet in acht nemen van deze opzegtermijn voor de huurder verregaande gevolgen, met name indien was overeengekomen dat de huurovereenkomst behoudens opzegging met een nader vastgestelde termijn zal worden verlengd. Onregelmatige opzegging had tot gevolg dat de huurovereenkomst niet eindigde, doch doorliep voor de overeengekomen periode (van meestal vijf jaar)!

Recentelijk zijn er twee uitspraken gewezen, waarin aan een onregelmatige opzegging (waarbij niet een opzegtermijn van één jaar in acht werd genomen) toch het door de opzeggende partij gewenste rechtsgevolg werd verbonden.

Onvoorziene omstandigheden
Het gerechtshof te ’s-Hertogenbosch oordeelde dat er sprake was van onvoorziene omstandigheden die waren ingetreden na het sluiten van de overeenkomst en die partijen niet uitdrukkelijk of stilzwijgend in een overeenkomst hadden verdisconteerd. Zij overwoog verder dat die omstandigheden van dien aard waren dat de huurder naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid een (ongewijzigde) instandhouding van de overeenkomst niet mocht verwachten. De verhuurder had de huurovereenkomst bij brief van 7 april 2008 opgezegd tegen 1 maart 2009. De reden van de (te late) opzegging was gelegen in de omstandigheid dat de gemeente in een nieuwsbrief d.d. 17 maart 2008 – zakelijk gezegd – had laten weten dat het noodzakelijk was dat het gehele complex waarin het gehuurde zich bevond binnen enkele jaren zal worden gesloopt.

Redelijkheid en billijkheid
De rechtbank Zwolle-Lelystad oordeelde dat de opzegging van de huurovereenkomst door de huurder, ondanks het gegeven dat die opzegging acht dagen te laat geschiedde, als rechtsgeldig moest worden aangemerkt. De kantonrechter kwam onder de gegeven omstandigheden tot de slotsom dat het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar was dat de verhuurder tegenover de huurder vast zou houden aan een uiterste datum van opzegging. Derhalve overwoog de kantonrechter dat had te gelden dat de in de brief van 28 oktober 2010 vervatte opzegging effect toekwam en dat de huurovereenkomst derhalve per datum waartegen kon worden opgezegd, in casu 22 oktober 2011, is geeindigd. Als relevante omstandigheid werd genoemd het gegeven dat het winkelgebied waarin het gehuurde was gelegen in toenemende mate kampte met leegstand enerzijds en de huurder al veel eerder te kennen had gegeven te willen komen tot beëindiging van de huurovereenkomst anderzijds.

Conclusie
Gezien deze uitspraken is vooralsnog de conclusie gerechtvaardigd dat te late opzegging voor de huurder niet in alle gevallen desastreuze gevolgen hoeft te hebben.